• Relookez votre Papa pour la fête des pères !

    Relookez votre Papa pour la fête des pères !

    Vous n’avez pas d’idée cadeau pour faire plaisir à votre papa et lui exprimer tout votre amour ? Pas de panique ! Novadress vous suggère des accessoires de mode pour la fête des pères. Ceintures, cravates, chaussettes, relookez-le de la tête aux pieds.

    La suite
  • Comment choisir ses lunettes de soleil ?

    Comment choisir ses lunettes de soleil ?

    Véritable accessoire de mode, c’est également une protection indispensable à tout âge. Novadress fournit quelques critères importants pour le choix de vos optiques solaires.

    La suite
  • La Mode pour enfants à petits prix !

    La Mode pour enfants à petits prix !

    Les beaux jours sont là, l’occasion de rhabiller nos bambins en couleurs et en légèreté. Ils auront certainement pris quelques centimètres par rapport à l’année passée. C’est donc un dressing de la tête au pied qu’il faudra refaire pour la belle saison. 

    La suite
  • Faites garder votre animal

    Faites garder votre animal

    Les grandes vacances approchent. Cette année, il n’y aura pas de place dans l’avion ou sur la plage pour votre chien, chat, hamster et autres boules de poils. Vous ne voulez pas solliciter encore une fois votre famille ou vos amis. Il existe différentes solutions de gardiennage d’animaux....

    La suite

Business, Finance

Conseils sur l'investissement dans l'immobilier par Hassan Hachem

Pour être simple et direct, commence Hassan Hachem, un expert dans le domaine de l’immobilier, lorsque vous investissez dans l'immobilier, l'objectif est de mettre de l'argent au travail aujourd'hui et lui permettre d'augmenter afin que vous ayez plus d'argent dans le futur. Le profit, ou «retour», que vous faites sur vos investissements immobiliers doit être suffisant pour couvrir le risque que vous prenez, les taxes que vous payez, et les coûts de possession de l'investissement immobilier tels que les services publics, l'entretien régulier et l'assurance.

L'investissement immobilier peut être aussi conceptuellement « simple » que de jouer au Monopoly quand vous comprenez les facteurs de base de l'investissement, de l'économie et du risque.
Pour gagner, vous achetez des biens, évitez la faillite et générez des loyers pour pouvoir acheter encore plus de biens. Cependant, gardez à l'esprit que "simple" ne signifie pas "facile" avertit Hassan Hachem. Si vous faites une erreur, les conséquences peuvent aller d'inconvénients mineurs à des catastrophes majeures. Vous pourriez même vous retrouver ruiné. Il faut donc mesurer le risque et tout calculer.

Les investisseurs immobiliers ont 4 façons gagnent de l'argent

Lorsque vous investissez dans l'immobilier, vous pouvez gagner de l'argent de plusieurs façons:

1. Attendre que les prix de l’immobilier montent

C'est lorsque la valeur de le bien augmente en raison d'une évolution dans votre marché immobilier, que la terre autour de votre propriété devient plus rare ou plus occupée comme lorsqu'un grand centre commercial est construit à côté, ou qu’une rénovation de votre bien immobilier le rend plus attrayant pour les acheteurs ou locataires potentiels. L'appréciation de l'immobilier est un jeu difficile car la maîtrise du timing est difficile. Parfois, cela prend 4 ans, parfois cela prend 15 ans. L’échelle d’une vie professionnelle, cela représente 10% à 30%

2. Flux de trésorerie

Ce type de placement immobilier est axé sur l'achat d'un bien immobilière, comme un immeuble d'habitation, et l'exploitation de sorte que vous récupérez de la trésorerie, qui est l'argent que le locataire verser pour jouir de votre propriété pendant une période définie, le loyer en somme, versé d’une façon ou d’une autre (par exemple, sous forme du paiement d’une nuitée sur Air BnB). Les revenus de flux de trésorerie peuvent être générés par des boxes de stockage bien gérées, des lave-autos, des immeubles d'habitation, des immeubles de bureaux, des maisons de location et plus encore.

3. Revenus liés à une activité de service à valeur ajoutée

Il s'agit de revenus générés par des «spécialistes» du secteur immobilier tels que les courtiers immobiliers, qui gagnent de l'argent en achetant et en vendant des biens ou des sociétés de gestion immobilière qui conservent un pourcentage de loyers en échange pour gérer les opérations quotidiennes d'un bien. Ce type de revenu lié à l'immobilier est facile à comprendre. Par exemple, une société de gestion hôtelière peut conserver 5% des ventes d'un hôtel pour s'occuper des opérations quotidiennes telles que l'embauche de domestiques, la gestion de la réception, la tonte de la pelouse et le lavage des serviettes.

4. Revenus d’activités immobilières auxiliaires

Pour certains investissements immobiliers, cela peut être une source énorme de profit. Le revenu d'investissement immobilier accessoire inclut des choses telles que les distributeurs automatiques dans les immeubles de bureaux ou les installations de buanderie dans les appartements à loyer modique. En effet, ils font office de mini centres de profits au sein d’un un plus projet plus global, vous permettant de faire de l'argent à partir d'une famille semi-captive de clients.

Conseils pour l'achat de biens d'investissement immobilier

Il existe plusieurs façons d'acheter votre premier investissement immobilier. Si vous achetez un bien, vous pouvez utiliser la dette en prenant une hypothèque sur un bien. L'utilisation de l'effet de levier est ce qui attire de nombreux investisseurs immobiliers, car il leur permet d'acquérir des biens qu'ils ne pourraient pas se permettre autrement. Cependant, l'utilisation d'un effet de levier pour acheter de l'immobilier peut être dangereuse parce que dans un marché en baisse, les frais d'intérêt et les traites peuvent conduire l'investisseur immobilier à la faillite s'il ne fait pas attention.

Dans le monde, les investisseurs professionnels investissent peu en leur propre nom. Au lieu de cela, pour des raisons de gestion des risques, ils détiennent des placements immobiliers par le biais de types spéciaux d'entités juridiques telles que des sociétés à responsabilité limitée ou des sociétés en commandite (vous devez consulter un avocat qualifié pour savoir quelle méthode vous convient le mieux).
De cette façon, si l'investissement immobilier fait faillite et que cela des poursuites, vous protégez vos biens personnels, de façon à ce que le pire qui puisse vous arriver soit de perdre l'argent que vous avez investi.

Quelques calculs à faire avant d’investir

L'achat d'une résidence principale est probablement la meilleure décision que quelqu'un peut prendre pour son avenir financier confirme Hassan Hachem. « Cependant, lorsque vous entrez dans le domaine des résidences secondaires, des maisons de vacances, des immeubles locatifs, des immeubles commerciaux et des terrains bruts destinés à s’apprécier, les régles du jeu sont complètement différentes ». En effet, sur de longues périodes, les rendements réels (nets d'inflation) offerts par les actions ordinaires de la bourse ont écrasé ceux générés par l’immobilier.
Cela peut paraître curieux, mais l’engouement pour l’investissement immobilier occulte souvent le fait que lorsqu’un bien dont la valeur passe de 500 000 € à 580 000 € en cinq ans, après avoir remboursé les intérêts après impôts sur l'hypothèque, l'assurance supplémentaire, les frais de propriété, etc. ., on ne compense même pas l'inflation ! Ce gain de 80 000 € n’augmentera pas votre pouvoir d’achat. En supposant un emprunt hypothécaire à 6,25%, sur ces cinq années, vous auriez payé 151,401 € en intérêts bruts, soit environ 93 870 € après les déductions fiscales (et cela suppose que vous êtes dans les tranches supérieures, le cas le plus favorable), ce qui revient en une valeur nette actualisée d’environ 466 700 €, ce qui vous donnerait une plus value de 113 300 € (valeur marchande de 580 000 € - 466 700 € d'hypothèque = 113 300 € d'actif). Pendant ce temps, vous auriez déboursé 184 715 € en paiements.
Si l'on tient compte des coûts liés à l’entretien, à l'assurance et à d'autres coûts, vos sommes déboursées brutes auraient été d'au moins 200 000 €. Cela devrait illustrer un principe fondamental que tous les investisseurs devraient se rappeler: de nombreux investissements immobiliers non financés par la dette se résument à des moyens de conserver l'argent que vous auriez autrement payé en loyer, mais ils ne génèrent des taux de rendement suffisamment élevés pour augmenter considérablement votre patrimoine.

Cela exclut les opérations spéciales qui peuvent générer des rendements élevés, comme le cas d’investisseurs « low cost » qui achètent sous les prix de marché, réhabilitent et vendent des maisons, des concepteurs d'hôtels qui créent une destination excitante dans une partie chaude de la ville (Il est à noter que dans ce cas, la création de richesse ne vient pas de l'immobilier, mais de l'entreprise - ou des actions ordinaires - qui est créée par l'exploitation hôtelière), ou des boxes de stockage dans une ville sans autres biens comparables (bien que, encore une fois, la vraie richesse ne vient pas de l'immobilier mais de l'entreprise qui est créée!).

D’où vient donc l’engouement dans l’immobilier, s’il n’est pas toujours si rentable que cela ?

1. Pour de nombreux investisseurs, l'immobilier apparait plus tangible que les actions

L'épargnant moyen ne considère probablement pas ses actions comme une fraction d'une véritable entreprise foi qui a créé des usines, réunit des employés et, espère-t-on, va générer des profits. Au lieu de cela, ils le voient comme un morceau de papier sur une carte. Ignorant le concept des bénéfices sous-jacents et du rendement lié aux bénéfices, on comprend pourquoi ils peuvent paniquer lorsque les actions de Carrefour ou de LVMH tombent de 70€ à 33 €. Les révolutions récentes comme le trading haute fréquence n’aident pas à inspirer confiance dans la bourse.
On a du mal à se convaincre de sa valeur réelle car ce type d’actif est abstrait par définition.
A l’inverse, lorsque vous pouvez visiter dans un bien locatif, vous pouvez le toucher, passez vos mains le long des murs, allumer et éteindre les lumières, tondre la pelouse et saluer vos nouveaux locataires. Les actions d’EADS, Bouygues ou d’Apple sont de simples ligne sur un compte bancaire, elles peuvent ne pas vous sembler réelles. Même les chèques des dividendes qui seraient normalement envoyés à votre domicile, votre entreprise ou votre banque sont maintenant déposés par voie électronique dans votre compte ou automatiquement réinvestis, rendant le tout de plus en plus abstrait. Bien que statistiquement à long terme, vous êtes plus susceptible de créer de la valeur nette grâce à ce type d’actif, il ne se semble pas aussi réel que le bien pour 90% des épargnants.

2. La valeur de l'investissement immobilier ne varie pas tous les jours

L’immobilier peut offrir des rendements après impôt nettement inférieurs à ceux de l'inflation, mais il évite à ceux qui n'ont aucune idée de ce qu'ils font de voir varier une valeur marchande chaque jour. Ils peuvent continuer à détenir leurs biens et à percevoir des revenus locatifs, ignorant complètement que chaque fois que les taux d'intérêt fluctuent, la valeur intrinsèque de leurs avoirs est affectée, tout comme les actions et les obligations. L’action BNP Paribas peut se négocier à 50 €, soit 10€ de moins que le prix auquel vous l’avez achetée, mais cela ne signifie pas que le prix est rationnel ou logique, ni que si vous l’avez payé 60 € et que vous ayez perdu 10 € et que vous ayez réalisé un mauvais investissement. Au lieu de cela, vous devriez comparer le rendement des bénéfices, le taux de croissance attendu, et la législation fiscale actuelle, à toutes les autres opportunités d’investissement qui s'offrent à vous et décider, in fine, de réaliser le placement rationnellement le plus rentable ou le plus adapté à vos objectifs d’investissement qui intégrent aussi des dimensions telles que le niveau de risque et le niveau de disponibilité. L'immobilier ne fait pas exception. Le prix est ce que vous payez; la valeur est ce que vous obtenez à la fin de l’investissement.

Ne pas surévaluer la valeur de ce qui est proche

Les psychologues nous ont longtemps dit que nous surestimons l'importance de ce qui est proche et facilement à portée de main par rapport à ce qui est loin.
Ce principe peut expliquer pourquoi certaines personnes se sentent plus riches en ayant 100 € de revenu locatif dans leur boîte aux lettres tous les jours que 250 € de revenus abstraits générés par leurs actions ordinaires. Cela peut aussi expliquer pourquoi de nombreux investisseurs préfèrent des dividendes en espèces plutôt qu’en rachats d’actions même si ces derniers sont plus efficaces fiscalement et, toutes choses égales par ailleurs, produisent davantage de richesses en leur nom. Ceci est souvent renforcé par le besoin humain de contrôle. En outre, les épargnants prudents ont en tête des scandales comme celui d’Enron dont les actionnaires ont tout vue disparaître toutes leurs actions à cause d’une fraude comptable commise par des personnes qu’ils n’avaient jamais rencontrées alors que rien ne peut faire disparaître le bâtiment commercial qu’ils louent à des locataires. À part un incendie ou une autre catastrophe naturelle, souvent couverte par une assurance, vous ne vous réveillerez pas soudainement et constaterez que vos biens immobiliers ont disparu ou qu'ils sont fermés parce qu'ils ont été bloqués par l’AMF. 

Contenus similaires

Webmaster

Echanger

Mieux nous connaître